SOLUZIONI URBANE
Posted by robi | Filed under Politica, attualità
Cosa si può fare se si hanno tanti edifici vuoti e una forte richiesta di mattone a uso abitativo? Questa è una situazione che secondo la dottrina economica dovrebbe risolversi da sé, lasciando ad aggiustamenti di prezzo il compito di far incontrare la domanda con l’offerta di alloggi.
Se così non è, ci si trova davanti a un’inefficienza del mercato immobiliare, cui si può rispondere in diversi modi. Tante soluzioni sono già state esplorate in tutta Europa, sia dalle istituzioni che dai cittadini: soluzioni fai-da-te come occupazioni abusive di immobili abbandonati, oppure soluzioni dall’alto come l’obbligo di affittare a prezzi calmierati, o l’edilizia convenzionata.
In Italia sono stati fatti finora diversi tentativi, tra case popolari e riforme dei contratti di affitto, ma in particolare a Milano il quadro rimane problematico, con l’ultimo censimento Istat (2001) che registrava 35.000 alloggi vuoti nel solo comune, 81.000 considerando tutta la provincia.
Questo dato, sommato al fatto che 50.000 famiglie milanesi non riescono a partecipare al mercato libero dell’affitto e chiedono sussidi statali, delinea ancora più chiaramente la necessità di trovare nuove soluzioni a una condizione paradossale. L’ultima legge in materia di affitti (431, 1998) stabilisce il doppio canale della locazione – mercato libero e convenzionato - garantendo sgravi fiscali ai proprietari che decidano di affittare a prezzi calmierati, ma gli incentivi previsti non si sono rivelati sufficienti.
È probabile poi che dietro le 50.000 famiglie che, essendo passate per i canali istituzionali, possono essere contabilizzate, si nascondano altre n persone, soprattutto giovani, che rimandano l’uscita dalla famiglia perché l’incidenza dell’affitto sullo stipendio è troppo alta.
Accanto agli immobili sfitti c’è anche un’altra categoria di edifici, quelli in origine non destinati ad uso abitativo, come fabbriche, uffici, scuole, che sono stati abbandonati e non sono sfruttati benché anche in questo caso una gestione più efficiente potrebbe provocare ricadute positive non solo nell’immediato per i soggetti interessati, ma anche per l’economia della città nel suo complesso.
ESPERIMENTI RIUSCITI
Ufficio di web design in ex-scuola, Rotterdam
Per l’ultima categoria, quella di edifici dismessi e non sfruttati, ci sono numerosi esempi di buone pratiche attuate anche per iniziativa privata, con il necessario supporto legislativo e istituzionale.
In Olanda, Belgio e Inghilterra esistono agenzie anti-squat, letteralmente anti-occupazione, che mettono in comunicazione i proprietari di edifici che per un motivo o l’altro rimangono inutilizzati, o sono destinati alla demolizione nel medio o lungo termine, con gli affittuari, siano essi privati interessati a un alloggio oppure piccole aziende che hanno bisogno di uno spazio lavorativo.
Gli affittuari possono godere di un canone ribassato, che pagano all’agenzia, e in cambio si fanno garanti del fatto che l’edificio in questione non venga occupato illegalmente. Uno fra tutti, il quadro legislativo olandese fa sì che i proprietari abbiano un incentivo nel preferire che gli edifici continuino ad essere in uso, in quanto è legale in questo paese occupare un immobile che sia rimasto vuoto per almeno un anno. Si vede qui l’intento del legislatore di considerare il diritto all’abitazione come prioritario rispetto al diritto di proprietà, il che però si inserisce senza forzature in una delle economie capitaliste tra le più funzionanti al mondo. Per quanto riguarda l’estensione di questo mercato si pensi che la sola Ad Hoc, una tra le tante agenzie anti-squat olandesi, offre attualmente alloggio a 1.500 persone tra Rotterdam, Amsterdam e Utrecht (fonte: Ad Hoc, intervista al management).
- Abitazione privata in ex-uffici, Rotterdam
INTANTO, A MILANO…
Diverse proposte sono state sperimentate, come le case popolari, l’accesso alle quali è però negato a una classe, in espansione, troppo ricca per rientrare nei criteri di ammissione, ma troppo povera per scambiare sul mercato libero; ultimamente si sente invece sempre di più parlare di social housing, sia a destra che a sinistra.
La definizione non è univoca, ma a grandi linee per social housing si intende un alloggio fornito tramite un sussidio di assistenza, che può essere dato a monte (edilizia convenzionata) o a valle (affitti calmierati, sgravi fiscali, mutui agevolati). Sembra che le due proposte più concrete per il territorio milanese vengano da Fondazione Cariplo e Compagnia delle Opere. Quest’ultima è già molto avanti nei lavori, come si può leggere qui, mentre il fondo Abitare Sociale 1 (promosso da Fondazione Cariplo tramite la Fondazione Housing Sociale) ha indetto due concorsi che scadranno a breve. Staremo a vedere.
RIUSO TEMPORANEO
In un’ottica di riutilizzo e sfruttamento del patrimonio immobiliare esistente piuttosto che di nuove costruzioni in una città ad alta densità edilizia come Milano si inseriscono le iniziative promosse da Temporiuso, che ha appena ottenuto la sua prima vittoria: la realizzazione del progetto Ex-Breda Greenhouse, che “prevede la trasformazione temporanea (da fine ottobre a dicembre ’09) dell’ex portineria Breda di Sesto San Giovanni in un laboratorio dove sarà creata, con il coinvolgimento di associazioni e realtà del territorio, un serra-vivaio di piante e ortaggi e una piattaforma di discussione e di confronto con pensatori, paesaggisti, scienziati, agronomi e attivisti sui temi inerenti al verde urbano”. L’ex portineria Breda è destinata alla demolizione a inizio 2010, ed era fino a poco tempo fa utilizzata come alloggio di fortuna.
CONTAINER PER STUDENTI
Un altro progetto fortemente voluto da Cantieri Isola, Precare, multiplicity lab (soggetti coinvolti anche in Temporiuso), sembra essere concretamente in via di attuazione: questo grazie all’approvazione della delibera che, tra le altre cose, permette la costruzione di case-container su aree in attesa di una trasformazione urbanistica come gli scali ferroviari e le caserme o su terreni abbandonati, offrendo anche una riqualificazione del territorio. Il quartiere della Bovisa è il primo candidato per la costruzione di un villaggio per studenti, 1.000 appartamenti prefabbricati da 30 metri quadrati, da affittare a non più di 300 euro al mese. Il nuovo quadro legislativo dovrebbe permettere la costruzione di 20.000 nuovi alloggi di housing sociale nei prossimi 15 anni – il cui accesso sarebbe esteso ai cittadini senza casa di proprietà e con un reddito inferiore ai 40.000 euro all’anno ISEE.
Fotografie: Eleni Krietsepi
Tags: mercato immobiliare, milano, riuso temporaneo, social housing
One Response to “SOLUZIONI URBANE”
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Danny Boy Says:
June 11th, 2010 at 8:37 am“Si vede qui l’intento del legislatore di considerare il diritto all’abitazione come prioritario rispetto al diritto di proprieta, il che pero si inserisce senza forzature in una delle economie capitaliste tra le piu funzionanti al mondo.”
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